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住宅ローンがあるから固定資産税払えませんはダメです

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どうもkomです。 

市役所で税金を徴収する仕事をしています 。

 

税金を徴収する仕事をしていると、こんな人がよくいます。

 

「住宅ローンの支払いがあるから固定資産税払えない。」

 

これはダメです。 

 

住宅ローンを見直すなり、生活費を削るなりして、必ず固定資産税を納付するお金をねん出しましょう。 

 

そのまま納付しないとどうなるのかというと、自宅を売られてしまうことにもなりかねません。

 

強制的に売却されることを競売とか公売とか言いますが、こうなると一般的な取引価格の7割程度でしか売却できません。 

 

固定資産税を滞納してしまうとどうなるのかを流れを追って説明していきます。 

 

税金が払えないのを住宅ローンのせいにしてはいけない 

固定資産税を滞納すると、市役所から必ず手紙が届きます。

 

その内容は、「早急に未納の税金を納めなければあなたの財産を差し押さえします」というような文言だと思います。 

 

この手紙が来たら必ず市役所に連絡して、納付の計画を伝えましょう。 

 

もし、収入が低くて納付が難しく計画も立たないような状況であったとしても、住宅ローンの支払いが多いせいにしてはいけません。

 

それはなぜか?

 

住宅ローンは完済すれば、自宅が完全に自分の持ち物になります。 

 

そのため、市役所の職員は、住宅ローンの支払いを「財産の形成」とみなしてしまい、税金を支払わずに財産を形成しているという認識になってしまうのです。 

 

こうなると、納税の意思なしとみなされ、財産を調査し、差し押さえせざるを得なくなります。

 

数ある滞納者の中でも早急に差し押さえをしなければならない順位が一気に上がってしまいます。 

 

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まず預金や給料から差し押さえされる可能性が高い 

滞納整理の王道は、まずお金に換えやすい財産から差し押さえをしていくことです。 

 

大体の場合は、不動産を差し押さえる前に預金や給料を差し押さえします。 

 

中でも、市役所がよく行っているのが給料の差し押さえです。 

 

法律で決まった一定金額以上の支給があれば、毎月取り立てることができてしまいます。 

 

給料の差し押さえをすることは、滞納金額を圧縮する意味もあるのですが、市役所が何を狙っているのかというと、住宅ローンの支払いを滞らせて自宅が競売にかけられることです。

 

住宅ローンの保証会社からすれば、支払いが遅延すると、貸したお金を回収しなければならないため、裁判所に競売の申し立てを行うことができるようになります。 

 

住宅ローンの支払いが滞ってから、1年以内には競売は終了することでしょう。 

 

そうなれば、住宅ローンの支払い分を税金に回すことができ、より早く完納に導けることになります。 

 

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完納の見込みなければ自宅を強制的に売却することも 

給与の差し押さえをしても住宅ローンの支払いを続け、なお完納の見込みが立たないようであれば、市役所によって差し押さえをされた後、不動産が強制的に売却されてしまう可能性もあります。

 

これを、公売といいます。YAHOO !官公庁オークションなどを利用して、買受人を探します。 

 

自宅を強制的に売却されたときに、住宅ローンの残債が多い場合は、自宅の売却代金で賄えないこともあります。

 

そうなると、借金だけが残ってしまい、結局、税金の支払いと借金の支払いを並行させなければなりません。 

 

固定資産税を滞納している人の中で、実際に自宅を公売することになるのは少数です。

 

多くの場合は、生活を見直して分割納付の計画を立ててくるか、どこからか納税資金をねん出して納付してしまうかのどちらかになります。 

 

ですが、少数ながら自宅を売却されてしまう人が存在するのも事実です。  

 

場合によっては、自宅しか財産がない場合でも、自宅を売却して最終的には生活保護を受けさせることになる人もいます。 

 

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不動産が差し押さえされてもすぐに売却されるわけではない

不動産の差し押さえをすると、よく「住めなくなるのか」というようなことを聞かれます。 

 

答えは、不動産の差し押さえをされただけではそこに住めなくなるわけではありません。 

 

映画やドラマの世界で見るような、建物に差し押さえの札が貼られたり、テープで使用禁止の制限がされることはありません。 

 

差し押さえとは、不動産の登記簿に差し押さえがされた事実が記載されるだけです。 

 

もっとも、差し押さえをすると売却をすることができるようになるため、そのまま税金の滞納を放っておいてしまうと、最終的には公売されてしまうようになりますが。 

 

段階的には必ず、差し押さえの後に公売となるので、差し押さえがされた段階で相談をしていれば、まず自宅が売却されることはないでしよう。 

 

では、差し押さえの後、どのくらいの期間で公売の手続きが進んでしまうのか。 

 

これは、一律に言うことはできず、各滞納者の個別の事情によって変わってきます。 

 

不動産以外に高額の給与などがある場合はまず給与から差し押さえをすることになりますし、まったく財産がないことがわかっている場合は、差し押さえの後すぐに公売の手続きに進むことがあります。 

 

差し押さえの後1か月以内に公売手続きを始める場合もあれば、5年以上経ってから公売になる場合もあります。 

 

どうしようもない場合は任意売却することを勧めます 

自宅が差し押さえされても、どうしても納税資金をねん出することができない場合は、自身で自宅の売却(任意売却)を行うことを勧めます。 

 

上にも書いたように、裁判所で強制的に売却する競売や、市役所が売却する公売を行った場合は、売却価格の相場から7割程度で取引される傾向にあります。 

 

たとえば、任意売却を行なったときに3000万円で売れる物件であれば、公売や競売になると、2000万円ほどという値段でしか売れないことが多いです。 

 

金額にして約1000万円ほどの損失が出てしまうことになります。 

 

これは、競売や公売の特殊性を考慮しての価格設定で、あくまで現状引渡し、その後のトラブルには一切関与できないことが要因となっているのです。 

 

滞納者にとって市役所に公売をしてもらって得をするのは、自分で一切手続をしなくていいということくらいです。 

 

率直な話だと、これだけの損失が出ることを考えると、市役所が公売をすることのメリットはほとんどないと考えていいと思います。 

 

どうしても自宅を売却しなければならなくなったら、そのまま放置せずに必ず任意売却の相談に行きましょう。 

 

市役所に差し押さえされていても不動産を売却できるのか

結論から申し上げると、売却することはできます。 

 

ただし、最終的には差し押さえを解除してもらわないといけなくなるので、売却代金からの税金を納付することが条件になります。 

 

このため、売却代金をもとに未納税金の納付が必要となる事前に市役所に相談に行く必要がります。 

 

実際にいくらの納付が必要になるのかと言うと、原則的には未納税全額の納付が必要になります。 

 

しかし、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合や、法律的な優先順位が税金のほうが低い場合などは、一部の納付(いわゆるハンコ代)を条件に差し押さえを解除する場合があるので、市役所に相談してみましょう。

 

ここらんの話は、深い法律的な話になってしまうので、後日別の記事で説明していきます。 

 

そのため、差し押さえを解除してもらってから任意売却の手続きを進めるのではなく、先に手続を進めてもらって、売却時に税金の納付と同時に差し押さえを解除してもらうイメージになります。 

 

 

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